Aunque el país cuenta con un amplio marco normativo y entidades que protegen al comprador, expertos alertan fallas en el control y la supervisión. Proponen fortalecer la vigilancia y crear sistemas de seguimiento más rigurosos.
Las ‘casas en el aire’ se han convertido en una problemática para miles de familias que se esfuerzan diariamente para adquirir su propio hogar. No es un fenómeno nuevo, pero, evidentemente, se ha agravado en las últimas décadas.
Los casos de los conjuntos residenciales Torres del Cielo, Giocco y Sankara –ubicados en Barranquilla y Puerto Colombia– no son aislados. En todo el país, cientos de familias son defraudadas por constructoras y fiduciarias que incumplen con los acuerdos pactados.
De acuerdo con la Superintendencia de Industria y Comercio, entre 2024 y 2025 se han recibido más de 6.000 reclamaciones, entre denuncias y demandas relacionadas con proyectos de vivienda nueva, al tiempo que sancionó a 38 constructoras por más de $5.777 millones por afectaciones a consumidores.
Asimismo, la Superintendencia Financiera de Colombia ha impuesto 45 condenas a 11 fiduciarias entre 2025 y lo que va de 2026 por acreditarse incumplimientos al contrato de fiducia.
Las estafas sobre planos son comunes porque en el país se estaría vendiendo expectativa antes que certeza. Así lo afirmó Silvia Padilla, presidenta de la Lonja de Propiedad Horizontal del Atlántico.
“El problema no es la vivienda sobre planos; el problema es la comercialización temprana de proyectos sin garantías suficientes y sin información transparente”, expresó Padilla.
Muchos proyectos salen al mercado con:
- Preventas agresivas
- Promesas comerciales atractivas
- Uso de fiducias como herramientas de confianza
- Publicidad emocional
Pero no se informa al comprador si el proyecto tiene:
- Cierre financiero
- Punto de equilibrio
- Licencias en firme
- Respaldo patrimonial
- Mecanismos de restitución
Esto ocurrió con compradores de proyectos de la constructora AVI Strategic. Muchas familias confiaron en amenidades y promesas sin revisar capacidades financieras ni técnicas.
“Cuando un proyecto se cae, no se afecta solo una inversión; se afecta el ahorro, el subsidio, el crédito, la estabilidad emocional y patrimonial del comprador”, explicó Padilla.
¿Hay regulación?
Según Camacol, sí existen normas como:
- Ley 400 de 1997 (sismorresistente)
- Ley 388 de 1997
- Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor)
- Ley 1537 de 2012
- Ley 1796 de 2016 (Vivienda Segura)
Además de circulares de la Superfinanciera.
Municipios y distritos deben ejercer inspección, vigilancia y control sobre actividades de enajenación de inmuebles.
También participan:
- Superintendencia de Industria y Comercio
- Superintendencia Financiera
- Jueces de la República
“Los diferentes actores deben brindar información clara, veraz, suficiente y oportuna”, señaló Camacol.
Más controles e información
Expertos advierten que faltan controles.
Diego Velandia, director del Observatorio de Vivienda de la Universidad de Los Andes, afirmó que los compradores deberían conocer:
- Quién es el constructor
- Su trayectoria
- Su músculo financiero
- La fiducia constituida
El problema aparece cuando alguien entra al negocio sin verificar estas garantías.
También faltan plataformas para seguimiento sistemático: “No existe una base de datos precisa de proyectos en venta”.
Mayor control urbano
Guillermo Ávila, curador urbano 1 de Barranquilla, dice que los municipios deben controlar con mayor rigor los permisos de venta.
Dennys Valverde, curadora urbana de Puerto Colombia, coincide: se necesita coordinación entre autoridades.
¿Qué revisar antes de comprar sobre planos?
La Lonja recomienda:
- Revisar certificado de tradición y libertad
- Analizar licencia urbanística y de construcción
- Verificar qué documento se firma (reserva, adhesión, fiducia, etc.)
- Exigir claridad sobre devoluciones, rendimientos y penalidades
- Revisar historial del constructor, proyectos, sanciones, demandas
- Hacer revisión jurídica con un abogado
“No compre solo con la emoción; compre con documentos, verificación y asesoría”.
Fuente: El Heraldo