El gobierno de Abelardo de la Espriella propuso crear el programa ‘País de Propietarios’. Crédito: CAMBIO / Fotoilustración Yamith Mariño.
El presidente electo Abelardo de la Espriella prometió créditos hipotecarios con una tasa del 2 por ciento para impulsar la compra de vivienda. Aunque luego precisó que se trata de una tasa real, expertos advierten que solo sería viable con subsidios, estabilidad macroeconómica y un margen fiscal que hoy parece escaso. ¿Cuáles son los principales obstáculos para reactivar la vivienda en Colombia?
Créditos hipotecarios con una tasa de interés del 2 por ciento suena a una sospechosa ganga. Una de esas ofertas que, en las condiciones actuales de la economía, suenan como una mentira. Pero no. Esta fue una de las promesas de campaña del presidente electo Abelardo de la Espriella.
“Crear el programa ‘País de propietarios’ para que los colombianos puedan comprar vivienda propia con intereses de 2 por ciento a 30 años”.
Esa es una de las 11 propuestas claves consignadas en el capítulo ‘La economía de la Patria Milagro’ del documento con el que el abogado y su movimiento Defensores de la Patricia hicieron campaña y llegaron a la Presidencia.
En Colombia, el mercado de vivienda viene mal desde hace cerca de tres años. Las ventas, lanzamientos e inicios de obra de nuevos proyectos están por el piso, y para los hogares la promesa de una casa propia parece cada vez más lejana tras el fin del programa estatal de subsidios Mi Casa Ya a finales de 2024 y la coyuntura de tasas altas que enfrenta el país.
Créditos al 2 por ciento parecen la fórmula ideal para mover el mercado de vivienda, pero el Gobierno tiene pocos recursos disponibles. Incluso si los constructores y el sector financiero suman esfuerzos, difícilmente se podría materializar.
Un retroceso de una década
En el último año, 43.659 hogares han desistido de su plan de comprar vivienda, un síntoma de los problemas que enfrenta el sector. La Cámara Colombiana de la Construcción, la asociación que representa a los edificadores en el país, reconoce que el mercado de vivienda atraviesa uno de los periodos más complejos de los últimos años.
Con corte a mayo, el último indicador disponible, las ventas acumuladas doce meses muestran una contracción del 33,6 por ciento frente al mismo periodo de 2022. La caída de las ventas se ha trasladado a los inicios de obra, cuya caída en el mismo periodo es de 42,9 por ciento, y también al lanzamiento de proyectos.
Aunque el entorno económico ―crecimiento, alta inflación y altas tasas de interés― explican parte de la dinámica del sector, Camacol asegura que el comportamiento de las ventas de vivienda también responde a decisiones de política pública, como los cambios implementados en el programa de Mi Casa Ya en 2023 y su posterior cierre en diciembre de 2024 por falta de recursos del Estado.
Mi Casa Ya fue un exitoso programa de subsidios estatales creado en 2015, que facilitó que 380.000 familias pudieran comprar una vivienda.
A la falta de un programa robusto de subsidios se suma, además, las tasas altas de los créditos de vivienda. Según las últimas cifras de la Superintendencia Financiera, la tasa promedio de los créditos hipotecarios en el país, a junio de este año, estaba en 15,18 por ciento, aunque algunas entidades aún se mantienen cerca del 12 por ciento.
Las condiciones no dan para que muchos hogares se animen a comprar casa o apartamento. Hasta el presidente Gustavo Petro lo ha dicho: “Pendejo el que compre una casa hoy con una tasa de interés como la que está”, una frase que pronunció el mandatario en su consejo de ministros del 25 de marzo de este año, pero que no resuelve la necesidad del sector de una política de Estado que facilite el acceso a la vivienda.
La tasa “real”: la clave de la propuesta
Aunque en el papel la propuesta del nuevo Gobierno solamente decía “intereses de 2 por ciento a 30 años”, sin mayor detalle, el vicepresidente electo José Manuel Restrepo ha dado varias declaraciones públicas en las que ha aclarado la propuesta, con un concepto que cambia la forma en la que se entienden los créditos: la tasa real.
Según ha explicado Restrepo, la propuesta del Gobierno de De la Espriella hace referencia a una tasa real, no nominal. La tasa nominal es el porcentaje de interés o el número que se establece en los contratos o al que se otorga un crédito, mientras que la tasa real es el rendimiento o costo real del dinero una vez descontada la inflación.
Es decir, no serían directamente créditos al 2 por ciento, sino 2 puntos porcentuales por encima de la inflación.
“Esa tasa en términos nominales no tiene ningún sentido. Hoy vemos tasas de cerca del 12 por ciento, y hablar de bajarlas 10 puntos no tiene sentido. Eso lo ha aclarado el vicepresidente electo”, dice David Cubides, economista jefe del Banco de Occidente.
El experto cree que lo que hará la nueva administración es revivir una serie de programas y planes que, con subsidios en tasa de interés intentar, busquen acercarse a ese nivel de tasa.
“Se necesita contar con recursos destinados a revivir este tipo de subsidios y programas, y enviar señales mucho más favorables en materia de inflación, en temas como ajustes salariales o mensajes que generan incertidumbre, para que el Banco de la República pueda bajar las tasas de interés en un futuro no tan lejano”, dice Cubides.
¿Cómo bajar los créditos hipotecarios?
La tasa de interés del Banco de la República llegó recientemente a 12 por ciento. Y aunque la tasa de intervención del banco central es el referente para todos los créditos, las tasas hipotecarias, al ser de largo plazo, terminan ancladas a otra tasa: la de la deuda pública de cada país.
Las tasas de los TES (títulos de tesorería) o bonos de deuda pública colombiana se ha mantenido alta en los últimos meses. Se ubica en un rango entre 12 y 13 por ciento actualmente, por la percepción de riesgo fiscal del país.
“La propuesta podría abordarse con el diseño de un esquema de cobertura a la tasa de interés. Es decir, un mecanismo mediante el cual el Estado cubre una parte del costo financiero durante un periodo determinado, de manera similar a instrumentos que ya han sido utilizados en la política de vivienda en Colombia”, considera Alejandro Quintero, director de Vivienda y Leasing de Asobancaria (Asociación Bancaria y de Entidades Financieras de Colombia).
Pero para ello sería necesario contar con una fuente clara y sostenible de financiación pública, reglas de focalización bien definidas y un mecanismo transparente de compensación para las entidades financieras.
Según Quintero, tanto la banca como el mercado inmobiliario esperan señales positivas por parte del nuevo Gobierno sobre la conducción de las finanzas públicas y la reducción de la inflación, pues un entorno macroeconómico más estable contribuye a generar mejores condiciones de financiación para los hogares.
Otras voces consideran que materializar esa propuesta no sería tan sencillo. Daniel Velandia, director de Investigaciones Económicas de Credicorp Capital, reconoce que, si bien lo ideal sería tener tasas de interés bajas para reactivar el mercado inmobiliario a través de mayor crédito, “es muy difícil y desafiante llegar a eso”.
Velandia explica que los bancos toman la decisión de otorgar crédito o invertir en papeles del gobierno, y ahí la tasa de interés es relevante es la del gobierno.
“Las tasas de deuda pública están bordeando el 12 por ciento, y habla de un crédito hipotecario a tasa real de 2 por ciento. Con la inflación de hoy implicaría algo cercano a 8 por ciento o 9 por ciento, por tanto no habría incentivos para prestar a esas tasas”, advierte Velandia.
El reto entonces, según Velandia, es solucionar la situación fiscal: “Es una misión clave y el nuevo gobierno lo tiene claro. En la medida que haya responsabilidad fiscal, las tasas del mercado van a bajar, y con ellas, eventualmente las tasas de interés hipotecario podrían tener una bajada”.
Y sumado a esto, dice el experto, también se necesitan otros vehículos como subsidios o garantías que puedan impulsar las ventas de vivienda, pero eso requerirá de recursos públicos.
“Las dos cosas deben trabajarse de manera simultánea. De otra forma parece poco probable que podamos ver tasas de crédito tan bajitas en un contexto de tasas tan elevadas como el actual, explicadas por la alta inflación y el deterioro fiscal”, dice Velandia.
¿Qué más necesita el mercado para reactivarse?
Colombia no es un país de propietarios. Según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida (ECV) 2025 del Dane, publicada este año, el 40,8 por ciento de los hogares colombianos vive en arriendo. Esto es cerca de 7,8 millones de hogares.
Mario Andrés Ramírez, presidente de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas) considera que el nuevo gobierno debería priorizar tres frentes en los primeros 100 días.
El primero, y el más urgente, dice, es garantizar la suficiencia de subsidios. “Si ese programa o uno equivalente regresa con solidez, va a estimular nuevos lanzamientos de proyectos que van a entrar al inventario de oferta y va a estimular el empleo”, comenta Ramírez.
En segundo lugar, dice el representante del gremio, se requiere darle un papel de política pública al mercado del arrendamiento y a la vivienda usada. “Hoy la política de vivienda sigue pensada casi exclusivamente para la unidad nueva, y eso ya no refleja cómo habitan los colombianos que buscan acceder a una vivienda digna”, propone.
Y en tercer lugar, según el presidente de Fedelonjas, se necesita modernizar y simplificar los trámites del sector para agilizar la compra, la venta y el arriendo de inmuebles.
Alejandro Quintero, director de Vivienda y Leasing de Asobancaria, añade también que, además de los créditos, la banca cuenta con otros instrumentos para reimpulsar el sector de vivienda, como las garantías, el leasing habitacional, la concurrencia de subsidios y la digitalización de trámites pueden contribuir a ampliar el acceso al crédito y reducir fricciones en el proceso de compra.
“La clave está en construir soluciones coordinadas entre el Gobierno, el sector financiero, los constructores y las entidades territoriales, de manera que la política habitacional combine financiación, subsidios, seguridad jurídica y confianza para los compradores”, dice.
Aunque aún se desconoce el trasfondo de toda la propuesta del Gobierno para reactivar el mercado de vivienda y lograr un ‘País de Propietarios,’ como propone Abelardo de la Espriella, bajar las tasas de los créditos hipotecarios no es algo que esté tan a la mano, requiere coordinación, esfuerzos y también que se alineen varios factores macroeconómicos que serán difíciles de manejar.
Fuente: CAMBIO