Comprar vivienda en Colombia exige hoy mayores ingresos y más capacidad de ahorro tras la salida de subsidios como Mi Casa Ya.
Comprar vivienda continúa siendo una de las principales metas financieras de millones de colombianos. Sin embargo, las condiciones actuales del mercado inmobiliario han hecho que alcanzar ese objetivo requiera una planeación más rigurosa, especialmente después de la suspensión de nuevas postulaciones al programa Mi Casa Ya y en medio de un sector constructor que aún no logra una recuperación plena.
Una de las preguntas más frecuentes entre quienes desean adquirir vivienda es cuánto debe ganar una persona o una familia para obtener la aprobación de un crédito hipotecario en 2026.
La respuesta depende de varios factores:
- Valor del inmueble.
- Cuota inicial disponible.
- Capacidad de endeudamiento del hogar.
- Tasa de interés ofrecida por la entidad financiera.
Actualmente, la mayoría de los bancos recomienda que la cuota mensual del crédito no supere entre el 30 % y el 40 % de los ingresos familiares, criterio que determina gran parte de la capacidad de compra.
Según datos de la Superintendencia Financiera, las tasas para créditos hipotecarios destinados a vivienda No VIS presentan diferencias de hasta 3,69 puntos porcentuales entre entidades financieras.
Esta diferencia puede representar millones de pesos adicionales durante la vida del crédito.
Entre las tasas promedio más altas del mercado para créditos con plazos entre 15 y 20 años se encuentran:
- Banco de Bogotá: 15,84 %.
- Bancolombia: 15,44 %.
- Davibank: 14,7 %.
- Davivienda: 14,65 %.
- BBVA Colombia: 14,43 %.
- Banco de Occidente: 14,28 %.
Estas tasas incrementan el valor de las cuotas mensuales y exigen mayores ingresos para cumplir los requisitos de aprobación.
¿Cuánto debe ganar una persona para comprar vivienda?
Tomando como referencia una vivienda VIS cercana a los 213 millones de pesos, una familia necesitaría reunir una cuota inicial aproximada de 64 millones de pesos, equivalente al 30 % del valor del inmueble.
En este escenario, el crédito hipotecario sería cercano a 149 millones de pesos.
Dependiendo del plazo y de las condiciones de financiación, los bancos suelen exigir ingresos familiares entre:
- 4,5 millones de pesos mensuales.
- 5,5 millones de pesos mensuales.
Para una vivienda con un valor cercano a 300 millones de pesos:
- La cuota inicial ronda los 90 millones de pesos.
- Los ingresos requeridos se ubican entre 6 y 7 millones de pesos mensuales.
Para una vivienda de aproximadamente 500 millones de pesos:
- La cuota inicial puede superar los 150 millones de pesos.
- Los ingresos exigidos podrían acercarse a los 10 o incluso 12 millones de pesos mensuales.
El impacto de la eliminación de subsidios
La situación se ha vuelto más compleja desde que dejó de operar la principal ayuda estatal para la compra de vivienda nueva.
Durante años, miles de familias pudieron acceder a:
- Subsidios para la cuota inicial.
- Coberturas a la tasa de interés.
Estos beneficios reducían significativamente el esfuerzo financiero requerido para convertirse en propietarios.
Sin subsidios, el reto es mayor
La ausencia de nuevas ayudas coincide con un momento desafiante para el sector constructor.
Según Camacol, después de 11 trimestres consecutivos de contracción en la generación de valor agregado del sector edificador, la recuperación todavía no se observa con claridad.
El gremio advierte que la caída podría extenderse durante 2026 y que los primeros signos de recuperación comenzarían a aparecer en 2027.
Camacol planteó la siguiente reflexión:
“Tras 11 trimestres consecutivos de contracción en la generación de valor agregado del sector edificador, surge una pregunta clave para la economía colombiana: ¿estamos cerca de un punto de inflexión?”
Además, el gremio destacó que este panorama refuerza la necesidad de volver a ubicar la construcción de edificaciones en el centro de la agenda nacional de crecimiento, empleo y desarrollo.
La razón es que la vivienda mantiene una relación directa con:
- La actividad económica.
- La generación de empleo.
- La inversión privada.
A pesar de las dificultades actuales, el mercado de vivienda sigue siendo uno de los principales instrumentos de ahorro de los hogares colombianos.
Los expertos recomiendan a las familias interesadas en adquirir vivienda:
- Fortalecer su capacidad de ahorro para la cuota inicial.
- Mantener un buen historial crediticio.
- Comparar diferentes alternativas de financiación.
- Analizar cuidadosamente las condiciones antes de asumir una obligación de largo plazo.
Fuente: Minuto60